新築一戸建てを買うにあたり注意したい2大事項

わたしたちにとってマイホームの購入は、一生で何度も無い事であり、最も高額な買い物と言えます。

マイホームを買うとは、ちょっと前まで一世一代の事と言われるほど大きな買い物だったのです。

そのため、買うという行為は物件価格も、その行為もとてもハードルが高いことのように思えるかもしれません。

具体的には、物件そのものの金額はもちろんですが、買うにあたり売買契約をすることになりますが、売買契約締結時の手付金や各税金、登記費用などの不断馴染みのない独特な費用があり、これらの存在が買う行為のハードルを高くしてしまっているのです。

ただえさえ初めて遭遇する費への戸惑い、しかも引越し費用や新しい家具・家電の購入、各部屋に合わせたカーテンを買い揃える費用など、いろいろと物入りになります。

最近では、インターネットの普及とともに、不動産売買時の流れや費用について事細かく知ることができるようになりましたが、それでもまだまだ不動産売買時の不明瞭さは、その他の売買の比ではないことが事実でしょう。

マイホームを買う方法はいくつもあるでしょう。

いくつもある買う方法をお伝えすることはここではしておりません。

ここでお伝えしたいこと、それは２つあり、①不動産売買時は不要な支出は抑えることができる　②購入時・後の安心は当たり前である　ということです。

簡単なようであり、しかし、多くの買主がこの２つのことをクリアしないままマイホームを購入している現実が今も続いているのです。

マイホーム購入には、その物件種類で買い方をちょっと変えるだけで①不動産売買時は不要な支出は抑えることができる　②購入時・後の安心は当たり前である　ことを実現できますのでそれぞれ具体的に説明していきます。


①不動産売買時は不要な支出は抑えることができる

新築分譲一戸建て住宅を仲介手数料無料で買う方法

マイホーム購入費用の中で、多くの方が詳しく知らないまま多額の費用を支払っているのが、不動産会社への仲介手数料です。
実は新築の一戸建て物件は、ほぼ100%の確率でこの仲介手数料は払わずに購入することができるのですが、ご存じない方が多いのです。
ここではどんな場合に仲介手数料がかかり、どんな場合に仲介手数料がかからないかの仕組みを説明し、購入時費用を抑えるための具体的な方法をご説明します。

仲介手数料の仕組み

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した際に、仲介を行った不動産会社に支払われる報酬です。
仲介業務をメインに行っている不動産会社は、その収入の多くは仲介手数料で成り立っていますので、通常は仲介手数料が発生します。

この仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）で詳細が決まっていますのでぜひ押さえておきたいところです

宅建業法で仲介手数料に上限がある

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。
したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。
また、法令で定められているのはあくまでも上限額のみで、当然に上限額を請求できるということではないことを知りましょう。

具体的な計算式は以下の通りと決まっていて、具体的な計算は速算式【（売買価格×3%）＋6万円×消費税】で計算できます。

税込の売買価格が
•200万円以下の物件…売買価格の5％
•200万超～400万円の物件…売買価格の４％+2万円
•400万円超の物件…売買価格の３％+６万円
（※上記はいずれも消費税が加算されます。）

仲介手数料はいくらかかるのか？

例えば3,000万円の新築一戸建てを購入する場合、以下の速算式で仲介手数料を出します。
3,000万円の3％=90万円 + 6万円＝96万円

＜消費税課税事業者の場合＞
96万円×1.08(消費税)＝103万6,800円

購入する物件の売買価格が高くなれば、おのずとそれに応じて仲介手数料も高額となります。

不動産購入は、一生のうちにそう何度もやることではないので、多くの方は仲介手数料の仕組みを知りません。
そのため、不動産会社に提示された金額（宅建業法の仲介手数料上限額）をそのまま支払っているケースがほとんどなのです。

とても重要なことですので、もう一度言いますが、仲介手数料は、あくまで法律で「上限」が定められているに過ぎないという点です。
仲介の不動産業者が買主から受け取ることのできる報酬の「上限」は宅建業法で決まりはあっても「下限」についての定めは一切なく、仲介手数料を不動産業者の判断で安くすることは自由なのです。
買主様がこのことを知らないことをいいことに、不動産会社の中には、「上限」が決まっているだけのことをそうとは言わずに、仲介手数料上限額そのものが「あたかも法律で一律で設定され決まっていて変えようがないもの」かのような説明をするところもあります。
このような不動産業者は、他の重要なことも曖昧としたものとして説明している可能性が高いのでぜひ注意しましょう。　　　

仲介手数料の値引き・無料交渉は可能！

新築分譲一戸建て住宅は多くの不動産業者がSUUMOやアットホーム、ホームズなどの不動産系ポータルサイトに掲載しています。
なぜこのようなことが起こるかというと、売主から仲介手数料が出るからなのです。
上記でも言いましたが、3,000万円の新築一戸建ての場合103万6,800円もの仲介手数料が売主から成功報酬としてもらうことができるのですから何社も掲載されるという現象が起こってしまうのです。
チラシやインターネットの物件情報を見て内覧の申し込みをする際、通常は物件情報に掲載されている不動産会社にそのまま問い合わせてしまうでしょう。これが普通ですから。
このとき、もし不可能かもしれませんがその業者に仲介手数料の値引きや無料にできるかどうかの交渉は絶対すべきなのです
前もって交渉すれば、多くの不動産業者が値引きには応じてくれる可能性があります。
しかし、なかなか仲介手数料無料にはならないでしょう。
もし確実に仲介手数料を無料にしたいかならなくてもできるだけ安くしたいのであれば、物件情報の情報元の会社に問い合わせる前に、コーラルのような「仲介手数料無料」の不動産会社にあたってみるしかありません。

仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する

不動産売買の仲介では、売買契約が成立したときに初めて不動産会社に仲介手数料を請求していいとしています。
仲介手数料は「成功報酬」であり、途中で特約等により売買契約が白紙解除（契約がなかったことになるということ）になった場合、仲介手数料は発生しません。
したがって、売買契約が成立して初めて不動産会社は仲介手数料を払ってもらえることになります。

仲介手数料の支払い方法は一律に決まっているわけではありません。

売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生しますので、例えば、売買契約成立時に仲介手数料の全額を不動産会社に支払っても、違法というわけではありません。
ただし、不動産売買では契約締結時点で引き渡しまで完了していないことが多いことから、不動産業者が加盟する協会等では契約締結時に仲介手数料の50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが望ましいとされていて、
多くの不動産業者がこの方法を採用しています。
しかし、この方法が必ずなわけではなく、その都度買主様は不動産業者と支払い時期を取り決めることもできるとことを知っておきましょう。

仲介手数料以外の費用等の取り扱い

通常の売買仲介業務で不動産会社に発生する費用は、買主様に請求することはできません。
例えば、売買時に一般的に行われる購入希望者の現地案内にかかわる費用は、売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものとされています。
例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した費用（飛行機を利用して案内同行することを依頼した場合や依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費等）の「実費」については、請求することが認められています。

ただし、あくまでも
（1）依頼者の依頼に基づいて発生したものであること、
（2）通常の仲介業務では発生しない費用であること、
（3）実費であること、

のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いであることが条件となっています。
もし、仲介手数料以外に発生する費用等を当然に請求する不動産業者もありますから、何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで確認すべきです。
不誠実な説明を受けた場合には、その不動産業者への売買仲介依頼は止めましょう。

新築分譲一戸建て住宅は必ず取引態様を確認すべし！

新築分譲一戸建て住宅のチラシやSUUMOやアットホーム、ホームズ不動産ポータルサイトで気になる物件情報を見る時は、その掲載元の不動産業者に問合わせする前に必ず「取引態様」を確認しましょう。

「取引態様」とは、不動産業者が「その物件の取引にどのような形で関わるか」の種別を示しており、必ず「売主(直接）」「代理（販売代理）」「仲介（媒介）」のいずれかが記載されています。

この取引態様が購入費用を一番抑えることにつながる部分になるのですが、不動産業者はこの取引態様を小さく記載している場合がとても多いです。 例：(仲介)、＜販売代理＞、【売主】○○不動産会社

チラシの場合は大きな字で「売主のため仲介手数料が掛かりません」とか、「売主直売のため仲介手数料不要」「仲介手数料無し」と書かれていることがあります。

最近ではチラシよりインターネットでの掲載が多くなってきていますが、インターネットでも物件情報掲載の場合は、物件詳細情報欄の「取引態様」の項目を確認してみましょう。

取引態様が「売主」や「代理」とある場合は、分譲を行っている不動産会社やハウスメーカーが直接販売するパターンです。
この場合はほぼ仲介手数料はかからないでしょう。ただし問合わせ前に必ず「仲介手数料の有無」は確認しましょう。

売主と直接取引や売主の代理で売却している場合は仲介手数料はかからない

取引態様が「売主」であれば、売主である不動産業者と買主との直接取引になり仲介が入らないため仲介手数料は発生しません。
「代理」の場合は、売主の販売代理ですのでほとんどの場合は仲介手数料は不要です。ただし、ぜひ内見前に確認をしましょう。
たまに売主のグループ会社の販売部門の不動産会社であったりするケースがあり、このときは仲介手数料が掛かる場合もあります。

もし「仲介」とある場合は、コーラルのような「仲介手数料無料」の会社を利用しましょう

コーラルのように不動産売買の仲介で「購入時の仲介手数料は無料」をアピールしている不動産会社は、売主からの仲介手数料をいただくことで事業化していて、買主様には仲介手数料を無料にしています。
コーラルの様な不動産会社を利用すれば、新築一戸建て物件の多くは、交渉せずともほぼ間違いなく仲介手数料は無料で購入できます。

不動産はとても高額な買い物です。
同じ物件を購入するのにも、仲介を依頼する不動産会社の選択によって、掛かる費用が大きく変わってくるのでぜひコーラルのご利用をおススメいたします。

最近なかなか売れない為か、稀に、同じ物件が「売主」からも「仲介」からも掲載されているケースがあります。

この場合はなかなか厄介かもしれません。

売主直の場合には仲介手数料がほぼほぼかからないので、始めに「売主」の物件情報に行き当たれば良いのですが、このことを知らないばかりに「仲介」の会社に問合わせしてそのうえ購入までしてしまうと、仲介手数料を支払うことになります。
このときは大損になる場合もあるため、ぜひこのような「仲介」の物件では、まず先にコーラルのような「仲介手数料無料」の不動産会社にご連絡しましょう。

コーラルへ先にお問い合わせするメリットは、ほぼ99％の新築一戸建てが購入時の仲介手数料無料になることです。
もしならない場合でも売買価格の1％（他社は通常3％+6万円・宅建業法の上限額）になります。
最近多くなってきた「仲介手数料無料」の不動産業者でも、仲介手数料が無料にならない場合は、売買価格×1.5％（宅建業法の上限額の半分）となり、コーラルの仲介手数料より高くなります。

仲介手数料無料の不動産業者も比較しよう!

仲介手数料無料のシステムを比較すると、その利用しやすさや違いが明白に判ります。

◎売買価格　3000万円で比較

上限額半額1.5％1％
1,036,800円518,400円486,000円324,000円

仲介手数料半額と1％との差額はなんと、194,400円となり、おおよそ20万円もの差になるのです。

仲介手数料上限額を徴収する不動産業者

3,000万円の3％=90万円 + 6万円＝96万円
＜消費税課税事業者の場合＞
96万円×1.08(消費税)＝1,036,800円


無料でない場合、半額を徴収する不動産業者
3,000万円の3％=90万円 + 6万円＝96万円
96万円÷２=48万円
＜消費税課税事業者の場合＞
48万円×1.08(消費税)＝518,400円


無料でない場合、1.5％を徴収する不動産業者
3,000万円の1.5％=45万円
＜消費税課税事業者の場合＞
45万円×1.08(消費税)＝486,000円


無料でない場合、1％を徴収する不動産業者
3,000万円の1％=30万円
＜消費税課税事業者の場合＞
30万円×1.08(消費税)＝324,000円

購入する物件の売買価格が高くなれば、おのずとそれに応じて仲介手数料も高額となります。


まとめ

最後に、新築分譲一戸建て住宅を仲介手数料無料で買う方法を簡単にまとめておきます。

新築分譲一戸建て住宅を仲介手数料無料で買う方法としては、以下の３つになります。

①取引態様に「売主」「代理」と記載がある物件は、売主や代理の不動産会社に直接問い合わせして、仲介手数料が掛かるかかからないか聞いてみる。

②取引態様に「仲介（媒介）」とある物件は、まず先に「仲介手数料無料」の会社に問い合わせしてみる。

③もし不明な場合には、コーラルに問い合わせしてみる。
　コーラルで調査して、お問い合わせされようとしている不動産業者が売主や代理の不動産会社かどうか報告します。もし仲介の場合にはコーラルでお取り扱い（仲介）できますのでご安心して頂けると存じます。

基本は、もし迷ったら、まっ先にコーラルのような「仲介手数料無料」の不動産業者に問い合わせることです。

そして、問い合わせに対応している担当者に不安な要素や不満がなければ、それ以降も物件探しのパートナーとしてやり取りを重ねるのも良いでしょう。

コーラルには、最近とてもこのような賢い購入希望者からの問いあわせが多くなってきています。

様々な問い合わせをするうちに、担当者も買主の希望条件が具体的となり、その結果、ご希望に沿った物件情報を優先して提供することもできます。

マイホーム購入はこれから先の未来を大きく左右する出来事となります。
だからこそ、後悔無いように安心して購入したいというあなたの思いを受け止めてくれる、信頼のおける担当者と出会いたいものです。

もちろん、不動産業者も千差万別です。
売買仲介システムを革新し、使い勝手のいいものへとチャレンジしている不動産業者も有ります。
情報量や対応、売買仲介システムに満足され「高額の仲介手数料を支払っても不満はない」という不動産会社に出会えれば、それでも良いとは思います。

しかし、仲介で物件を買う場合、手数料は無料か安くなるに越したことはありません。

最後となりますが、新築分譲一戸建て住宅の購入、住まいの買い替えは、思いのほかお金がかかるものです。
人生の一ページを彩る入居後の新しい生活に備えて、不要な支出は抑え、しかも購入者の立場に寄り添い、親身な姿勢で仲介業務に対応している不動産会社を見つけ活用いただければと思います。










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