相続税対策の為の不動産売却&不動産購入

不動産売買の相続税

節税対策とよく耳にする事があると思います。

・・・はて?

なんとなくイメージは出来るけど詳しくは知らない。

今は関係ないけど将来的には関わってきそう、
もしくは実際相続税対策をお考えの方へ今回はお読みいただきたいと思います。

節税対策が関係する方として今回は下記の2パターンの方に関わる記事です。

≪実家を相続しても空き家になりそうな方≫
≪純資産を1億円以上所有している方≫

・・・正直僕には関係ない話ですね。

それでは気を取り直してお話いたします。

≪実家を相続しても空き家になりそうな方≫

ご両親が亡くなり、実家を相続することになっても正直気が進まない。
相続不動産にかかる固定資産税や管理等の負担を心配する人達です。

では実際に相続した場合、どのような選択肢があるのでしょうか。

『パターン①とりあえず放置しておくか・・・』

実家に住む人がいなくなり、法定相続人(自分含む兄弟など)が何人かいるとします。
自分含む兄弟たちがそれぞれに自分の家を持っている場合が多く、兄弟間でも話が折り合わず、
取り敢えずしばらくはこのままにしておこうと考えます。

実際、日々の生活に追われていて実家の相続をどうするかの話し合いはお互いの予定も合わせるのに一苦労です。
話し合いの機会をもうける事も難しいのに兄弟間で話が折り合わない。。。とりあえず放置だな!です。

家が存在する間は住宅用地として固定資産税も減額になりますが、この減税がいつまでも受けられなくなる可能性があります。

倒壊や火災の危険性から、放置された空き家は全国的に問題となっています。
全国にこのような空き家が既に800万戸以上存在します。この事態を受け平成27年に「空き家対策特別措置法」が施行されました。
この法律には特定空き家の取り扱いについて規定もされています。

「特定空き家」に指定されるかどうかは以下の判断材料が用いられます。

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これらの判断基準に基づき、市町村が空き家を調査します。調査の結果「特定空き家」だと判定されると取り壊しや活用について助言や指導を受けることになります。
この指導や助言に従わず何ら対策を講じない場合は「勧告」を受け、空き家の土地は住宅用地特例から除外されてしまいます。
固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額される住宅用地特例がなくなることは相当大きい痛手といえます。

では実際住宅用地特例を受けた場合と受けられなくなった場合で、どの位金額が違うのかご説明いたします。

«計算例»

150平方メートルの土地に空き家があり(空き家の面積200平方メートル以下)、
土地の評価額を700万円、建物の評価額を300万とします。
(市街化区域内にある場合は固定資産税と併せて都市計画税も課税されます)

  • そのまま放置した場合-

(1)住宅用地特例を受けている場合
毎年の固定資産税 5万8300円
(土地)700万円×1/6×1.4%=1万6300円
(建物)300万円×1.4%=4万2000円

毎年の都市計画税 1万6000円
(土地)700万円×1/3×0.3%=7000円
(建物)300万円×0.3%=9000円

合計 7万4300円

(2)「特定空き家」と判断された場合の課税
毎年の固定資産税 14万0000円
(土地)700万円×1.4%=9万8000円
(建物)300万円×1.4%=4万2000円

毎年の都市計画税 3万円
(土地)700万円×0.3%=約2万1000円
(建物)300万円×0.3%=9000円

合計 17万円

「特定空き家」として判定されてしまうと、上の例では40%も税金が上がってしまいます。
土地だけを考えると約5倍に跳ね上がります。

『パターン②取り壊すか!・・・取り壊しても増税に・・・』

空き家のまま放置するのが問題なら、取り壊して更地にすればいい!と考える人もいると思います。
取り壊せば倒壊や火災の心配はなくなり近隣の人にとっても安心できる。
ただ更地にしてしまうと住宅用地ではなくなるので、上記で計算したように特例が外れた土地と同じ方法で固定資産税が計算されてしまいます。
建物は取り壊されるのでその分は減額となり合計は11万9000円、空き家が存在していた場合の7万4300円から1.5倍位の増加になります。

  • 取り壊した場合-

毎年の固定資産税
(土地)700万円×1.4%=9万8000円

毎年の都市計画税
(土地)700万円×0.3%=2万1000円

合計 11万9000円

上記のように更地にしても取り壊し費用(広さにもよりますが一般的な一戸建ての広さだと300万円位かかります)もかかり税額も上がります。
比較的費用の掛からない駐車場にしようと考える人もいますが、増えるコインパーキングの数に反比例して車離れの減少が起こっている現在では
空車ばかりの状況が続きパーキング設費や管理費そして固定資産税の支払いが負担としてのしかかる可能性もあります。

『パターン③アパート経営するか!』

住む予定もなく相続しても固定資産税問題などで困ってしまうかもしれない実家については生前から節税対策としてアパート経営をしてみようかと考える人達も増えました。
相続する子供たちが困ってしまわないように、収益物件に変えてしまうという対策です。
賃貸住宅を建設すると所有者が自由に処分できない土地としてその評価額も低くなる=税金が安くなる。
また実際に相続が発生した際に現金で相続するよりも不動産に変えておいた方が評価額は低くなるため相続税を抑えることもできます。
(下段でお話しする≪純資産を1億円以上所有している方≫の所でも触れます。)

ただ節税が目的だけでは賃貸は上手くいかないこともあります。
構図上は実家をそのまま放置することよりも賃貸資産として次世代に承継でき税金対策にはなります。
但しこれはその賃貸経営が安定して収益を得られればお話です。
立地も良く考えず営業マンに勧められるままにアパートを建ててしまっても空室に困る、思ったより家賃が取れない事になります。

サブリース契約をしているケースのトラブルもこれらが関連している場合が多いのです。
空室が続きサブリース契約を数年で解除される、想定家賃が取れず家賃保証金額を下げられるなど。

アパートに建て替えて賃貸物件用地として土地の評価額は下がっても新築の建物への固定資産税は、
古家として所有していた時よりは固定資産税の総額は当然に上がります。安定して家賃収入が得られなければ結局固定資産税の支払いすらできません。
空き家の実家については親族にとっても確かに悩ましい問題ですが、安易な対処を選択してしまうと、結果的には更に固定資産税や賃貸経営の不安に追い込まれることになります。

【結論】売却ですね!!

上記3パターンを考慮すると妥当なのは売却かなと個人的には思います。

放置していても、更地にしても、少子高齢化の中儲かるかわからないアパート経営をしても・・・

元々自分の物ではなかった、言ってみれば棚から牡丹餅の財産。

税金で自分の資産がマイナスになる位なら売却して少しでも資産を増やした方が良さそうです。

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画像の説明

続いて、≪純資産を1億円以上所有している方≫の節税対策です。

日本の土地の価格は1つの土地に対して「実勢価格」と「公示地価」、「相続税路線価」「固定資産税路線価」という4つの価格があります。

「実勢価格」・・・実際の市場で売買されている価格
「公示地価」・・・国土交通省が毎年調査して発表する、土地取引や土地税制評価の基準となる価格
「相続税路線価」・・・相続税を決める基準となる価格
「固定資産税路線価」・・・固定資産税を決める基準となる価格

その中で相続税対策としての不動産保有でポイントになるのが、実勢価格と相続税路線価の違いです。

路線価は多くの場合、実勢価格の70~80%程度です。
つまり1億円で購入した不動産でも、相続税・贈与税を計算する際には7000万円~8000万円の資産と見なされ、
税額は実際の資産価値よりも低くなるという事です。
さらに、相続人がその住居に実際に住み、一定の条件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用され相続税評価が8割も減額される事もあります。

その他マンションやアパート経営に活用することで減税される「貸家建付地の優遇措置」など、不動産にはさまざまな形で相続税評価額を減らせる仕組みがあります。

【結論】購入ですね!!

富裕層の方は資産を増やすよりも減らさないという考えの元、不動産を買い漁ることが有効な手段です。
不動産を購入する際には売買手数料や仲介手数料が発生しますが、不動産を買うことで相続税が仮に数千万円、数億円抑えられたら十分ペイできます。

都内の好立地なマンションなら資産価値十分だと思います。
是非この機会に節税対策をご検討ください。

相続税対策の為の不動産売却&不動産購入 まとめ】

良かれと思って親族・子供に残した資産が逆に大切な存在を困らせるケースもあります。

そうならない為にも税金・不動産、国の動きをよく調べて、親族としっかりとお話し合いを重ねて動いて頂きたいと思います。




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