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千代田区のマンション、一戸建てなど不動産をお得に購入しよう!
更新日2021-09-12 (日) 16:39:48
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もくじ
皆さんは不動産を一生で何回購入されるでしょうか。
このホームページをご覧いただいているということは、今まさにその不動産を購入されようとされているかもしれませんね。
私は今、不動産業者として日々不動産売買の現場にいる身ですが、5年前までは皆さんと一緒の立場(一消費者・私の場合主婦)でした。
その時思った不動産業界の摩訶不思議なことをここではお話しさせて頂きます。
その摩訶不思議なことを通して皆さんがどの様にしたら不動産をとてもお得に購入出来るかをお伝え出来たらと思います。
普通、多くの方は家(マンションや戸建て)を買うのって1回か2回だと思います。
一方、不動産業界で働く私達不動産業者で働く者にとって不動産売買は日常のことです。
この業界に通常に身を置いたことでどの様にしたら不動産を有利に買うことが出来るのか?、とても分かるようになったわけです。
そのことも皆さんにはここでわかり安くお伝えさせて頂きます。
購入者と販売者の間にある大きな差とは
多すぎる情報・多すぎる選択肢・絶え間ない変化の中、
私達は誰しも必ず消費者です。
不動産業者で働く身の私も、自動車や家電製品を買います。また不動産も買ったりします。
自動車を買う場合、ネットで調べたり自動車ディーラーに行って実際に見て乗ってみたりします。
皆さんは車を売ったことはありますか、私はもう既に数回あります。
例えば、私が170万円で買った車(買った時軽の新車でした)を5年後売ったとします。
実際売ったことがありますが、30万円で売れたのを覚えています。(ネットで買取業者に売ったのですが、下取りであれば5万円と言われました。)
で、その売った車はいったいいくらの金額で再販売されるかですが、私が思うにおおよそ90万円位ではないでしょうか。(ちょっと気になったので調べてみました(^^ゞ。)
と言う事は、もしかしたらネットで直接購入者個人に売ったら70万円ぐらいでは売れたかもしれません。
実際は、業者が売るよりネットで直接売る方が少々安くなるようですね。
なぜこんなことが起こるのか?
実は、売買(購入・売却)する全ての商品について購入者と販売者の間には一定の情報格差と業者の安心保証が有るからです。
これは車の例ですが、今は何でもリサイクルでこの様なことが起こっていますね。
常に購入者は販売者(お店)に比べて、少ない情報しか持っていないわけです。
購入者と販売者(お店)の間には大きな情報格差があります。
これはどんな業種にもあります。
お店(販売者)は商品を売買する場合この情報格差を利用して利益を得ているのです。
そのどんな業種の中でも不動産売買は、この情報格差が一番大きいんです。
なぜそんな大きな情報格差が起こるのかです。
それは何度となく購入する車や家電製品、家具などに比べて不動産は一生で1度位しか売買しないことと、価格も一番大きいからです。
この状況が、購入者と不動産業者(不動産屋)の間に大きな情報格差を生んだわけです。
と言う事は、その事実を認識し、購入前にお得に買える方法をしっかり研究し、それを実践することで大きな費用削減ができることになります。
逆に言えば、良く研究しちゃんと実践しなければ不動産業者にぼったくられる可能性があるということです。
では、いったいどうしたらぼったくられなくていいのか?
言い換えれば、どうすれば購入費用で一番高い仲介手数料を節約し、賢く買えるのかです。
以下では、このお得に買える方法をご説明していきたいと思います。
☛不動産購入時に「満足した人」と「不満の人」の分かれ道とは
仲介手数料のしくみと現状
そもそも、仲介手数料とはどういうものなのかを知らなければ節約する術も分からないですよね。
ここでは、仲介手数料についてまずご説明します。
例えば、私たちが不動産業者で売り出されている中古マンションを買う場合、だいたい必ず仲介手数料(通常、[【物件価格×3%】+6万円×消費税]が取られます。
この額っていったいどうやって決まっているかご存知でしょうか?。
実は、宅地建物取引業法という法律で決まっているんです。
ただ、さもあたり前に支払って下さいと言われているその仲介手数料は、一番高い額で、言いかえれば宅地建物取引業法で規定されているあくまでも報酬の上限額なのです。
決まっている仲介手数料既定の額は上限額というのですから、実はその決まった上限額以下ならいくらでも良いですよということになっているんです。
以下ではその仲介手数料について見て行きましょう。
仲介手数料の基本
お客様が、不動産会社を通して不動産を売ったり買ったりする場合に、その報酬として支払うお金を仲介手数料(または媒介報酬)といいます。
あくまで成功報酬として支払うもので、売却や購入の依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はありません。
また、宅建業者(不動産業の免許を持つ者)以外が、仲介手数料を請求することは違法です。
尚、不動産会社は売主、買主双方から仲介手数料を頂くことが出来ることになっています。
仲介手数料(媒介報酬)の計算について
仲介手数料(媒介報酬)の上限額が、宅地建物取引業法(宅建業法)で定められています。
売買金額が400万円を超える場合、売買金額の3%プラス6万円が宅建業法で定める手数料上限額であり、一般的に言われる正規の仲介手数料です。
また、仲介手数料には消費税が別途課税されます。
不動産業者はこの上限を超えた仲介手数料を請求してはいけません。
また、3%プラス6万円という計算方法は「速算法」とよばれる簡易計算ですが、
正式には売買金額(物件価格)を3分割して計算します。
売買金額が400万円を超える場合は速算法で計算できます。
例えば、売買価格4000万円の物件を購入する場合に支払う仲介手数料を計算します。
売買金額×3%+6万円の数式にあてはめて計算すると、
126万円(税別)になります。
消費税は10%の126,000円となりますから、1,260,000円+126,000円=1,386,000円となります。
一般の人が中古マンションや中古一戸建てを購入する際は、不動産仲介業者を利用しています。
しかもまだまだ上限の仲介手数料を支払ってしまう人が9割以上です。
なぜ今もまだこの様に報酬の上限額を払ってしまうのか。
それは不動産取引について、一般に消費者の経験不足、学習不足があることが多くあります。
また、びっくりすることですが、不動産を買う場合上限の仲介手数料を必ず払わなければ買えないものと思い込んでいる人もいます。
今日、これだけテレビやラジオ、新聞、ホータルサイトなどで仲介手数料のことを発信しているにもかかわらずです。
びっくりします。
仲介する不動産業者が ちゃんと一生懸命あなたのために働くなら仲介手数料も上限額いっぱいを払うこともいいかもしれません。
しかし、ちゃんと一生懸命あなたのために、売主と価格交渉したり、物件調査したり、書類作成したり、住宅ローンの斡旋したり、購入後のフォローしたり、まだ多くの購入時サービスが有りますが、そんな面倒な働きをしてくれる不動産業者などめったに有りません。
コーラルにも大手不動産業者からフランチャイズ系、街の不動産屋に在籍していた社員がいますが、どこもちゃんとしてくれていません。
これは本当なのです。
事実、コーラルが購入時仲介手数料無料や半額などを展開し始めた6年前には無かったサービスが、今頃になって、時遅しと各不動産業者から発表され始めました。
不動産業者は、超簡単に何も知らないあなたから濡れでに粟の高額仲介手数料を取ってたです。また今も取っているのです。
それでも、そんな今でも、不動産業者にいいように扱われている人が、まだまだ9割以上もおられるのです。
主婦が、たまごワンパックを5円、10円お安く買うことに目の色を変えスーパーに行くこのご時世に、マンション買うのに50万円、100万円も無駄なお金を払うんですから。
私は、この事情が摩訶不思議なことなのです。昔のわたしは無知だったのでこんな事実は知りませんでした。
しかし、もう知ったら腹が立って腹が立って仕方ありません。
私は100均ストアで働いていたことがありますが、50万円の仲介手数料節約で100円商品が5,000個も買えます。
50万円有れば、夫婦でハワイ旅行も出来るんです。
実にもったいない摩訶不思議な現象が起こっているんです。
もっと賢くなって大事なお金を節約しましょうよ!
もっと賢くなりましょう。
もっと賢くなるための具体的方法をご説明したいと思います。
無駄な仲介手数料を支払わないための購入法(仲介手数料お得購入法)は、どの物件で使えるか、それぞれの物件種別で見ていきたいと思います。
まず、仲介手数料お得購入法が使いやすいのは新築建売住宅とリノベーション済み物件です。
新築建売り住宅とリノベーション済み物件の場合は、一般に売主が不動産業者となるから購入者の仲介手数料は掛かりません。
たまにレアなケースが有りますが、99%の確率で仲介手数料は掛からないのです。
その他のケースでは、お得購入法適用が難しくまた判別しずらい場合があります。
物件種別でおおよその目安が有りますので以下で解説します。
中古物件(マンション・戸建て・投資用アパートなど)
中古マンションや中古戸建て住宅など中古物件は、一般の人(不動産業者以外の人)が売主になる場合が多くあります。
この場合、不動産仲介業者を介さないと、素人と素人の取引となってしまいますね。
不動産取引には多くの手続きが必要で、かつトラブルが発生した場合にはとても一般の人が解決できるものではありません。
また、買う場合、住宅ローンを銀行等の金融機関から借りる人が殆どです。
住宅ローンを使うことで、買う不動産の法的側面調査やその適合性などがちゃんと調査することも出来ます。
しかも所得税減税などで住宅ローンを使うメリットもあります。
従いまして、プロである不動産仲介業者を利用することに一定の安全性、便利性、合理性が有ることになります。
また、売主が諸事情から不動産業者の仲介を望む場合もあります。
中古マンションや中古戸建て住宅など中古物件を買う場合、おおよそ仲介手数料は大小違いは有りますが係るものと思って下さい。
但し、支払うにしても、なにも上限額を払うことは有りません。
では、どうすれば上限額を支払わないで買うことが出来るかを個別で説明します。
新築マンション
新築マンションの場合は売主(デベロッパー)が特定の販売会社と契約(代理契約など)をして、販売を一括して任せることが多いため、販売会社を経由しない購入は不可能なことが多くなります。
但し、販売会社は売主(デベロッパー)から仲介手数料以上の代理料をもらっているので、購入者には仲介手数料は発生していないこととなります。
売土地
これは売主が不動産業者か一般人かによって仲介手数料の有無が異なります。
売主が不動産業者の場合は、売主=不動産業者から直接買うか、直接が無理な場合、仲介手数料の安い不動産仲介業者経由で買えば節約をすることができます。
売主が一般人の場合は、中古物件と同様に不動産仲介業者を介さず売主から直接買うことが出来る場合と、不動産仲介業者を介さなければ買えない場合が有ります。
仲介業者を介さなければ買えない場合には、仲介手数料が掛らない業者やお安い業者を探し利用することで大きな節約が出来ます。
どうすれば仲介手数料上限額を支払わないで買うことが出来るか
これは、実はとても簡単です。
①誰もが知る大手不動産仲介業者では、必ず仲介手数料上限額を支払わないと買えません。たまに交渉で10万円位は安くなる場合が有りますが、それは珍しいケースです。と言うことはここは避けて下さい。
②次に、地元に有る地場不動産業者も避けた方がいいです。それは地元不動産業者は賃貸がメインな業者がほとんどで、年2、3回しか売買仲介しかしていない場合が多く、とても仲介手数料を値引くことが出来ないからです。
また、年2、3回の売買仲介ではとても安心して買うことも出来ませんね。
しかも購入時、購入後の各フォローもしっかりしていないところが大多数です。
③新聞やポスト投函チラシや、駅に有る住宅誌に有る不動産業者は、たまに仲介手数料がお得になる業者があります。
ただ、チラシの場合、ぜひ調べて頂きたいポイントが有って、このポイントに【仲介】や【媒介】と書いて有ったら、仲介手数料の節約は難しいものとなります。
但し、この場合でも諦めないでください。コーラルに相談して頂ければ、なんとかなるケース(仲介手数料が割り引けるケース)が多々ありますから。
【売主】と書いて有ったらこれは仲介手数料の掛らない物件(売主から直接買える物件)ですので節約出来ます。
④では、どこがいいか?
比較して良いのは、インタ-ネットで下記のキーワードで調べて出てくる不動産業者が最も節約出来ます。
検索キーワード
ⅰ マンション購入 仲介手数料 無料 不動産業者
ⅱ マンション購入 仲介手数料 安い 不動産業者
ⅲ 一戸建て購入 仲介手数料 無料 不動産業者
ⅳ 一戸建て購入 仲介手数料 安い 不動産業者
などです。
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