中古一戸建て住宅購入時の注意点、ノウハウ、お役たち情報

こんにちは、コーラルのワタナベです。

マイホーム、それも夢の一戸建てを買いたいと思っているあなたへ、もしかしてこんなことで悩んでいませんか？

「今、とても住宅ローン金利が低いので、自分も一戸建てを買いたい」

「今の自分いくらの物件なら買えるか、詳しく知りたい」

「いま買うか、オリンピック後まで待つべきか知りたい」

そんな一戸建て購入を検討中のあなたに、最近人気の中古戸建と日本人なら大好きな新築戸建てにわけて購入するとき注意したいことやそのお悩み、購入ノウハウ、お役たち情報を数回に分けてズバッつと説明していきます。


さて、夢のマイホーム購入。
もしかして人生の中で一番高価な買い物になるかもしれません。
そう、人生最大の買い物、否が応でも誰だって真剣に考えなければならないことになってしまいますね。

マイホーム購入の選択肢の１つとして、中古戸建住宅があります。

最近では、国も様々な政策を通して中古住宅の売買を後押しするようになってきており、「中古」をはじめから購入検討の中に入れて物件探しをされる方も増えてきています。

初めから、一様に中古住宅と言うだけで敬遠するのは勿体無いとも言える物件も有ります。

中古住宅と言っても個々の物件によってはまだまだ長く居住できる住宅もたくさんありますから。

しかも、最近の購入者の懐事情から新築では高すぎるといった予算的な理由もあれば、狭い新築よりも広めの中古住宅を購入してリフォームした方が良いと考える方もいます。

①メリット・デメリット（中古戸建購入編）

ここでは、中古戸建の購入にあたり、チェックしておかないといけないことをメリット、デメリットと言う観点から考えてみましょう。

中古戸建を買うメリットとして考えられることは、
実物を目で見て確かめられること、
新築戸建と比べ一般的に価格が安いこと、
経過年数の変化も分かること、
などがあります。

中古戸建を買うデメリットは、
建物の経年変化や老朽化、設備の消耗があるという点です。
特に築年数が２０～３０年を超えるような古い建物は、キッチン、給湯器などの設備だけでなく、建物の傾き、腐食、雨漏りなどが生じている場合があるので注意が必要です。

さて、中古一戸建て住宅のメリット、デメリットを把握したうえで、その克服の方法を見ていきましょう。

②中古一戸建て購入のチェックポイント

まず、中古戸建を購入する際には「価格」「広さ」「エリア」などをチェックすると思います。
チェックポイントは以下のとおりです。
中古住宅にはメリット・デメリットがありますが、「購入時の注意点（チェックポイント）」を抑えちゃんと確認すれば、購入を検討するに値するものだと思います。

１．耐震基準
２．個別判断基準
３．メンテナンス
４．住宅ローン減税

さて、以下では上記で把握した「中古住宅購入のチェックポイント」を参考にして中古物件をよく確認し吟味する方法を具体的に説明していきましょう。

１．耐震基準

耐震基準については聞いたことがあるでしょうか。

旧耐震基準
１９２４年（大正１３年）に、世界に先駆けて日本で施行されました。
旧耐震基準の建物は中地震に揺れに耐えるよう設計されていましたが、大地震に対するチェックはされていません。

新耐震基準
新耐震基準以降の建物は、中地震に対して損傷しないことに加えて、大地震に対して倒壊しないことや、平面と立面的にバランス良くすること等が要求されています。

新耐震基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに重点がおかれ、旧耐震基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅の規定は、新耐震基準では「震度６強以上の地震で倒れない住宅」と変わりました。

これを踏まえて、１９８１年（昭和５６年）６月１日以降に確認申請を取得し建てられた物件は新耐震基準です。
一定以上の耐震性を持っていると考えられています。
さらに２０００年にも大きな耐震基準の改訂があり、木造戸建の耐震性が向上しています。
従って、中古戸建の購入では、１９８１年以降の物件、さらに２０００年以降の物件ならなお安心だと考えて良いでしょう。
それ以前に建てられた物件でも、耐震診断、耐震補強が済んでいれば安心です。
もしくは改修を行うことを前提に、購入時にその改修費用を見込んでおくと良いでしょう。

次に地盤、自治体によってはハザードマップを公表しているところもありますが、公開していない自治体であれば、建築課を訪れて直接聞いてみても良いでしょう。
ご自分で調べるには、地盤ネット株式会社の「地盤カルテ」で簡易レポートを取得してみましょう。
地盤ネットの地盤カルテ
https://jibannet.co.jp/karte/

２．個別判断基準

次に個別判断基準。これは現地で内覧をしたときに確認することになります。
内覧は何度でも構いません。納得のいくまで見て確認しましょう。

部屋の明るさ、空気の流れ、匂いなど五感で確認できるものは内覧時に確認しましょう。
窓の大きさや部屋の明るさは販売図面からは想像しにくい場合があります。
隣の家の距離や方角、隣の家の高さ、隣の家の植木など越境も含めて確認しましょう。

木造住宅では、柱、梁、土台など主要構造部の木材が良い状態を保てているかが重要になります。
風通しの確保のために床下や屋根裏に換気口が適切にとってあるか、床下の土台のシロアリ対策や防腐処理が施してあるか、などを確認したいところです。
給排水管やガス管は劣化が早い部分なので、室内の壁や床に点検、清掃、補修がしやすいよう点検口が設けてあるか確認をお願いします。

結露やカビの跡がないかチェックしましょう。
温度差が激しい冬の朝などに、室内の壁の表面がじっとりと濡れる結露は住まいの代表的なトラブルです。
面倒だからと放っておくと、カビやシミなどの原因になります。
少し前の木造住宅では無断熱のものや断熱が不十分な家もあり、壁の中も腐っている可能性があります。
窓まわりに結露の跡があるときは、二重サッシにすると断熱性の向上が期待できます。
窓まわりのリフォーム費用を見込んでおきましょう。

万一火災が起きた時に消防車が寄り付けない狭い道路は消火活動が遅れる可能性があります。
火災が発生する一つの原因に「飛び火」があります。
隣の家との距離が離れていれば離れているほど「飛び火」が少なく安全です。
また緊急時に消防車が近くまで寄り付けるかどうか、道路状況も確認しましょう。

購入する物件を自分の目で確認することは大事ですが、もう一つ「周辺環境」を確認するということも非常な大切なことです。
敷地の境界線、近隣住民なども把握することが大切ですが、この問題は後から解消することはできません。
周辺を歩いてみて、現地の環境が自分の感性と合うか、合わないかを感じとってみてください。
街の雰囲気との相性は長く快適に住むための必須条件です。
さらに、最寄り駅から物件までの所要時間、スーパーやコンビニまでの距離や営業時間等の生活に密接に関連すること、市役所、学校、病院等の公共施設、周辺の騒音や臭い、振動等にも注意してみることをお薦めします。

３．メンテナンス

次にメンテナンス。まず不動産会社やオーナーにメンテナンス履歴があるのかを尋ねてみましょう。

建物は建った日から劣化が始まり、古ければ古いほど様々な部分で影響が出てきますが、適切な時期に適切なメンテナンスをすることでこれらをカバーすることができます。
メンテナンスの時期や内容をチェックしましょう。
また、メンテナンス履歴が分からないだったら、建物診断（ホーム・インスペクション）を実施したら如何でしょうか。
これは、住宅物件の専門家がプロの知識と経験から、住宅の劣化の程度やその状態、構造・躯体等の不具合の有無・現状、メンテナンスの必要性等を客観的な観点から建物をチェックするサービスです。
購入前に診断することで、建物の状態を客観的に把握でき、診断費用も比較的に安価で安心が得られます。
中古住宅市場が成熟している欧米では一般的な制度ですが、日本での活用はまだまだ少なく、国土交通省も後押ししているのが現状です。
中古戸建も非常に高価な買い物で、専門的な知識がないと評価することができないため、専門知識を有する第三者の判断を聞くことで、より安心の満足度の高い物件の選定が可能になると思います。

４．住宅ローン減税

最後に住宅ローン減税。少しでもお得に購入したいとお考えでしたら、是非、検討したい項目です。

住宅ローン減税制度は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定の期間、住宅ローンの年末残高の一定割合に相当する金額を、毎年支払う税金（所得税や住民税）から控除してくれるというものです。
年間控除額は最高４０万円（中古住宅で最高２０万円）となっていても、あくまでも、自分が支払うはずであった所得税や住民税の中から控除されるもので、必ずしも最高額が控除されるものではないことに気を付けましょう。
金額や期間など控除内容は、居住した年月によって異なります。
住宅ローン減税を受けるには、ローンの内容、住宅の条件、利用者の条件が細かく決まっています。
詳しくはコーラルの営業担当かもっと詳細を知りたいと言う方は不動産税の専門家までお問い合わせください。

失敗できないお買い物・中古一戸建て

さて、ここまで中古戸建について購入時の注意点（チェックポイント）を見てきました。
この注意点、知ったからには実行するのみですが、しかし、それでも一般消費者である皆さんにはそのチェックすらもハードルの高いことではないでしょうか。

知っていても行動に移すことはとても難しいことです。
それ故、中古一戸建て購入には上記では語られていない細かいリスクやもあるため、細かい失敗をしてしまう方も少なくありません。
中古一戸建ては、高価な買い物ですから失敗すれば後悔するのは言うまでもありません。
一度購入すれば、そう簡単には住み替え、買い替えできるものではありませんので、失敗・後悔しないためには、上記のほかに以下のことについても把握すべきと言えます。
　・中古一戸建て住宅購入の適切かつ具体的な流れを把握すること
　・中古一戸建て住宅の土地、建物、周辺環境など物件としての個別形成要因しっかり診ること
　・売買契約の内容に買主に不利なものがないか確認すること
以上です。
つまり、物件そのもののチェック以外に売買契約・取引の流れ、その注意すべき点もとても重要となります。

⑴中古住宅購入契約（売買契約）の注意点
⑵中古住宅購入の取引の流れと素朴な疑問
⑶中古住宅購入時の土地のチェックポイント
⑷中古住宅購入時の建物のチェックポイント
⑸中古物件購入時に知っておきたい知識
⑹中古住宅と住宅診断（ホームインスペクション）
⑺中古住宅と保証サービスの仕組み・注意点（既存住宅売買かし保険）
⑻各専門家コラム

次の項では、これらのことを掘り下げ見ていきます。

まとめ

中古戸建を購入する場合でも、新築戸建と同様に多額の費用がかかります。
また、マイホームの購入は、庶民の夢なので購入時にはハイテンションな気持ちになってしまうと思います。
ただ、住宅のような人生最大の買い物をする時には、客観的で冷静に検討する必要があります。常に、将来の家族の姿を想像して、物件を選定することが中古戸建の購入成功のための鍵となります。