なにっ！！マンション大規模修繕工事で工事費つり上げ！？
マンションの大規模修繕工事で、発注者の管理組合をサポートするはずの設計コンサルタントが談合に関与し、工事費がつり上げられるケースが相次いでいるようです。国土交通省も注意喚起して防止に乗り出しました。では素人集団である管理組合が騙されない為にはどうすればいいのでしょうか。
◇コンサル、施工者と・・・
マンションは、建物の寿命を延ばし資産価値を保つため、十数年ごとに外壁塗装や屋上防水、給排水管更新など大がかりな「大規模修繕工事」をします。
費用は数千万～十数億円と多額なうえ、①不具合を把握する「建物診断」②修繕設計書の作成③施工業者の選定④工事が適正かどうかチェックする「工事監理」など各場面で判断が必要です。
工事の主役である管理組合には多くの場合、専門知識がありません。専門家の協力を得ながら工事を進める方式には大きく分けて二つあります。
まず、管理組合が管理会社や施工会社と契約し、建物診断から工事まで全て任せる「責任施工方式」。ただ、第三者のチェックが働かないため、工事品質が低かったり費用が割高になったりする可能性も拭えません。
そこで設計・工事監理と施工を分離発注する「設計監理方式」が広がりました。管理組合は公募や管理会社の紹介で設計コンサルと契約し、コンサルが建物診断や設計をして工事仕様書を作成します。管理組合は、仕様書に基づき施工会社を公募し、見積書などから審査・選定します。
工事監理は設計コンサルが担います。競争原理やチェック機能が働き透明性が高い方法とされてきました。
ところが、設計監理方式で談合が横行しているという声があります。
◇工事費をつり上げ・・・
「管理組合と利益相反する設計コンサルの存在が指摘されている」。国交省は今年１月、マンション管理４団体に異例の通知を出しました。設計コンサルは管理組合のサポート役のはずですが、
バックマージンを払う施工会社が工事を受注できるよう工作する事例があるとした。施工会社はマージン分以上を工事費に上乗せするため管理組合には大きな負担になります。
複数の業界関係者によるとマージン水準は高まっており最大で工事費の２０％程度にものぼるといいます。
１億円の工事に２０％のマージンが上乗せされれば、管理組合にとって２０００万円の損失です。大規模修繕工事費用は区分所有者が毎月積み立てる修繕積立金を充てますが、もともとの積立額が低いところも多いです。国交省調査（２０１３年）によると積立金不足を将来不安に挙げる管理組合は２８．６％。早い段階で積立金が目減りすれば、将来の工事のメドが立たなくなります。
◇第三者の助言を・・・
それでは管理組合はどうすればいいのか。談合を疑った場合、①第三者の専門家のセカンドオピニオンを得る②やり直す覚悟を持つ。
管理組合が談合を見抜くのは困難でも、例えば、工事仕様書を全く利害関係のない施工会社に提示して見積もってもらい、公募参加企業の水準と大きく異なれば談合の可能性が高い。
納得できなかったらやり直せばいい。「管理組合の合意形成は難しいため、理事会は総会で決めたことはそのまま進めたい気持ちも分かりますが、管理組合の財産を守るほうが重要」だと思います。
国交省は専門家のアドバイスが受けられる相談窓口「住まいるダイヤル」「マンション管理センター」の利用をすすめています。
住まいるダイヤルを運営する公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」によると、通知以来、大規模修繕に関し約５０件の相談があったそうです。
電話相談のため一般的な回答にとどまることはあるが「今、必要な情報は何か」を整理して助言しているようです。工事見積書も無料でチェックしてくれるみたいです。
セカンドオピニオン・・・やっぱり何事も本当にそれでいいのか？と疑問を持ちながら動くことが損をしない方法みたいですね。
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