【フラット35】が生まれ変わります！！
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コーラルの櫻井です。住宅のご購入をお考えの方は、ご検討してみたらいかがでしょうか！！
全期間固定金利の【フラット３５】の団体信用生命保険が2017年10月1日申込み分から生まれ変わります。
団体信用生命保険（以下団信）とは、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった時、その時点の残高を保険で全額完済できる保障のことです。民間金融機関の住宅ローンでは一般的に加入必須となっていますが、保険料は金利に組み込まれているため、別途保険料を払うことはありません。しかし、現在の【フラット３５】では借入時の負担はないものの、返済が始まってから毎年保険料を支払わなくてはなりません。
今回の改正で【フラット３５】の機構団信特約料（【フラット３５】の団信の保険料にあたるもの）の支払い方法と保障内容が変わります。今回改正の内容とローン契約者への影響について書いてみたいと思います。
リニューアルの内容について
今回の改正点は大きく２つです。
1）現在借り入れ後、毎年払う団信特約料が、月々の支払いに含まれるようになります。現制度では団信特約料を返済とは別に毎年支支払うため、ローン残高が多く、残年数が多い借り入れ当初は10万円を超える特約料を支払わなくてはならない場合も多く、ローン契約者の大きな負担となっています。また、団信特約料の引き落としができないと保障を受けられなくなるケースもあり、うっかり引き落としができなかったことで大きなリスクを負う場合もありました。今回の改正では毎月の返済額に団信特約料も含めるため、払い忘れの心配がなくなります。
2）保障内容の変更があります。保険金が支払われる要件が「死亡」と「所定の高度障害状態になった時」から「死亡」と「障害者福祉法上の障害1級か2級に該当すること」となったことです。現制度の保険金支払いは保険会社の判断による「所定の状態」ですが、新制度では身体障害者手帳や介護認定等公的制度と関連付けられることになりました。三大疾病付団信もローン契約者が身体障害や公的介護保険制度上の要介護2以上になった場合にも、ローン残高を保険金で完済できるようになります。保障範囲が明確になり、保障内容が充実したことになります。
リニューアル後の団信特約料は？
今回の改正で返済額に上乗せされる団信特約料は0.28％です。3,000万円を35年返済で借りた場合、リニューアル前と後で機構団信特約料を含めた総返済額はどう変わるでしょうか？融資率9割以下（頭金1割以上）、2017年6月最多金利1.09％の例で比べてみましょう。
《試算の条件》
融資率9割以上、融資額3,000万円、35年、元利均等返済、金利1.09％は2017年6月最多金利
現在の制度で毎年機構団信特約料を払うと35年間の総額は約204万円です。新制度で団信に必要な費用を上乗せした金利分は35年間で約168万円となり、新制度のほうが36万円ほど安くなります。
デュエット（夫婦連生）、三大疾病付への希望する場合
機構団信には夫婦で加入できるデュエットと成人病に備える3大疾病付団信があります。新制度ではデュエットは機構団信付【フラット３５】の借入金利＋0.18％、3大疾病付は＋0.24％で借り入れることができます。団信特約料を除いた現在の最多金利1.09％と比べるとデュエットはプラス0.46％、三大疾病付はプラス0.52％の金利となります。
機構団信とデュエット、3大疾病付団信を現行制度とリニューアル後で費用の比較をしてみましょう。
団信に加入しなかった場合
民間の金融機関で住宅ローンを借りるとき、団信への加入は通常必須となりますが、【フラット３５】は団信への加入は任意となっています。そのため、団信の代わりにローン契約者に万が一のことがあった時、毎月の返済額と同額程度の保険金が受け取れる収入保障保険に加入する方法も考えられました。健康状態や年齢によっては、団信特約料より安い保険料で適正な保障を付けられることがあったためです。
新制度のまとめとして
【フラット３５】が団信付ローンになったことで、機構団信特約料を毎年別途支払わなくてよくなり、保険料の払い忘れによる無保険リスクがなくなり、保険料も実質値下げとなりました。また保障内容の充実とともに、保険金が出る要件が障害者福祉法上の障害等級1級、2級や、公的介護保険制度上の要介護2以上となるなど明確になりました。この2つは大きなメリットです。
しかし、三大疾病付団信は少しですが値上げとなりました。また、団信に加入できない場合、または加入しない場合は実質負担増となります。団信に加入しない場合、現行の制度では金利上乗せはありませんが、新制度では0.08％金利上乗せとなるからです。
団信は任意加入とはいえ、持病などがあって団信に加入することができない人のための救済措置として残しておくということで、原則「団信付の住宅ローン」であるということが明確になったようです。
リニューアル後のフラット35を検討してみては、如何でしょうか？
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