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媒介契約書の記載事項

コーラルの櫻井です。9月に入りましたね♪

今回は不動産取引において、売ったり買ったりする場合に
不動産業者と交わされる媒介契約書の記載内容について書いてみます。

宅地建物取引業者（以下、宅建業者）がとる売買・交換の取引形態には媒介、代理、売主があり、媒介を取り上げてみます。媒介とは一般に「仲介」とも呼ばれ、宅建業者が売主（または買主）から売却（または購入）の依頼を受けてその相手方である買主（または売主）を探し、契約の成立までを取り持つ行為のことである。

宅地建物取引業法第34条の2では、宅建業者は賃貸借を除き宅地・建物の売買・交換の媒介において、媒介契約を締結したときには遅滞なく媒介契約書を作成して記名押印し、それを依頼主に交付しなければならないと定めています。媒介契約自体は当事者の合意で成立するため書面は必要ではないのですが、書面を交付していない場合や書面を交付したとしても必要事項を記載していない宅建業者は、同法に基づく監督処分の対象となります。

1. 不動産の特定（1号）
媒介の対象となる物件を明確にしておくために宅地の所在、地番、建物の所在、種類、構造等の記載が必要です。売却物件であれば不動産登記記録に記載されている内容を記すことになりますが未登記の部分も考えられるため、十分に現状の確認も必要です。
　購入または交換の媒介の場合には、依頼者が取得を希望する物件の種類、価額、広さ・間取等、物件の所在地等のほか、希望の程度を記載することで差し支えありません。
2. 価額（2号）
売買の媒介においては売出す価額であり、交換の媒介においては依頼価額（評価額）のことである。価額を明確に示すことで、宅建業者による一方的な価額の変更を避ける狙いもあります。
3. 媒介契約の種類（3号）
媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類があり、どの種類に当たるかを明記するよう示しています。これにより依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することが出来るか否か、また、一般媒介契約であれば重ねて依頼した宅建業者を明示する義務があるか否かを知ることができる。なお、標準一般媒介契約約款では明示型となっているため、非明示型とする場合はその旨を特約しなければなりません。
4. 有効期間と更新、解除（4号）
媒介契約の有効期間を明確に定めて一定期間経過後は契約が消滅することとしています。専任媒介契約および専属専任媒介契約では3ヶ月とされる。なお、一般媒介契約には期間の定めはないが、国土交通大臣の定める標準媒介契約約款では期間を3ヶ月と表記しています。
契約の更新は依頼者からの申し出によってするができるのであり、いわゆる「自動更新」とする特約は無効となります。対して、依頼者が更新を申し出たとしても宅建業者が更新に同意しないときは更新されません。
契約の解除は、相手方が媒介契約の義務を履行しないことを理由とする場合は催告を要します。その他、宅建業者に背信行為あった場合にもすることができます。
5. 指定流通機構への登録（5号）
国土交通大臣が指定する指定流通機構への媒介物件の情報を登録することです。依頼者は専任媒介契約および専属専任媒介契約の場合、依頼した宅建業者以外においては自己発見取引も禁じられています。そのため依頼を受けた宅建業者には、同機構を通じて広く他の宅建業者と物件の情報交換できるよう、定められた期間内に当該物件の情報登録を義務付けております。
6. 報酬（6号）
いわゆる仲介手数料のことです。媒介により売買等が成立した場合、宅建業者は依頼者に報酬を請求できる旨と、宅地建物取引業法第37条に定める書面（売買や交換等の契約が成立したときに交付する書面）を交付した後に受領できる旨、その他、融資不成立による契約解除の報酬返還について定められています。
7. その他（7号）
国土交通省令「宅地建物取引業法施行規則第15条の7」では、次の4つの事柄について定められています。
ⅰ）専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）では、依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介等の依頼をすることができないため、依頼者がこれに違反して他の宅建業者を介して成約に至った場合の措置。
標準媒介契約約款では、宅建業者は依頼者に対して、約定報酬額に相当する金額の違約金を請求することとし、依頼者へ注意を喚起しています。
ⅱ）専属専任媒介契約において認められていない自己発見取引を行った場合の措置もⅰ）と同様です。
ⅲ）明示型の一般媒介契約において、依頼者が明示していない宅建業者を介して成約に至った場合の措置。標準媒介契約約款では、当該宅建業者は依頼者に対して、一般媒介の履行のために要した費用を、約定報酬額を超えない範囲で請求できる旨を記しています。
ⅳ）当該媒介契約書が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を示さなければなりません。媒介契約書の右上すみに「この媒介契約は、国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」若しくは「この媒介契約は、国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づく契約ではありません」と記載します。

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