越谷市の市街化調整区域って？
越谷市の市街化調整区域って？
市街化調整区域って、聞いたことがありますか？
『市街化調整区域』とは、市街化を抑制する地域で原則として宅地造成や開発行為を行うことができません。
つまり、「住宅を建てられない土地」なのです！
なんと、越谷市の約52％は、都市計画法上の市街化調整区域に該当しているのです。
せっかく、イオン レイクタウンのある越谷市に土地を購入して、家を新築しようと計画していたのに半分以上も住宅が建たないのでは、土地が見つからないのではないかと思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか!!
ガーヤちゃんも待っているというのに💦
実は、市街化調整区域の中でも、住宅を建築出来る場合もあるのです。
それは、どういった場合かと申しますと・・・
越谷市では、「法34条第14号または、政令第36条第1項第3号ホにおける一括議決基準」として許可条件が定められており、これから土地を取得して住宅を建築するのであれば、その一括議決基準のうち、以下の3つのどれかに該当すれば開発許可を取得出来ると思われます。
法34条14号における一括議決基準
b.市街化調整区域に長期居住する者の親族のための自己用住宅
＜審査基準＞
1. 開発行為を行う者
開発行為を行う者は、社会通念に照らし、新たに自己の居住のための住宅を建築することが相当と認められる者であって、次のいずれにも該当する者であること。
（1） 申請日の20年前に越谷市または隣接する市町の市街化調整区域に自己の親族が居住していた者。
（2） 現在、越谷市または隣接する市町の市街化調整区域に居住する親族を有する者
2. 開発区域
開発区域の土地は、既存の集落内に存する土地であって、次のいずれかに該当するものであること（ただし、当該土地が農地の場合は、農地法第5条許可を停止条件とした所有権移転仮登記を完了したものとする。）
（1） 開発行為を行う者が所有している土地
（2） 開発行為を行う者の親族が所有している土地
3. 開発面積
土地の面積は２００平方メートル以上であること。
ただし、開発区域の土地（この基準に係る当初施行日以後に土地利用に係る面積を減じていないものに限る。）の面積が１００平方メートル以上あって、かつ、この基準に適合する土地のすべてが、当初施行日前から２００平方メートルを満たしていない場合は、この限りではない。
4. 予定建築物
（1） 予定建築物の用途は、自己の居住の用に供する専用住宅であること。
（2） 予定建築物の高さは、１０メートル以下であること。
（3） 予定建築物の規模は、原則として建ぺい率６０％以下、容積率２００％以下であること。
法34条第14号における一括議決基準
f.市街化調整区域に存する既存住宅団地内の土地における建築物
＜審査基準＞
1. 開発区域等
（1） 開発行為等に係る土地の区域は、昭和45年に市街化区域と市街化調整区域の区域区分が決定された以前において、住宅地の用に供するため造成された次に掲げる団地内にあること。
主な地番
平方字横手前３０７１番２ （０．２１ヘクタール）
平方字山谷前１３４２番１ （０．７７ヘクタール）
平方字立野１８６２番１ （０．２７ヘクタール）
平方字立野１８８９番 （０．７０ヘクタール）
南荻島字外野合４１１９番１ （０．１７ヘクタール）
南荻島字外野合４２５８番１ （０．８４ヘクタール）
東越谷七丁目３０８１番１ （３．００ヘクタール）
大成町一丁目２１４番３ （１．０１ヘクタール）
大成町八丁目２５８３番 （３．２５ヘクタール）
（2） 予定建築物の敷地面積は、原則として１００平方メートル以上であること。
2. 予定建築物
（1） 予定建築物の用途は、建築基準法第48条第２項に定める第２種低層住居専用地域内で建築できるものであること。
（2） 予定建築物の高さは、１０メートル以下であること。
（3） 予定建築物の規模は、原則として建ぺい率６０％以下、容積率２００％以下であること。
3. その他
開発行為等の規模に応じて必要となる公共施設または、公益施設の整備は、開発行為等を行う者が自らの負担において行うとともに、設置される公共施設等及びその用に供する土地は、原則として市に管理・帰属されること。
越谷市では、昭和４５年に市街化区域と市街化調整区域という区域に線引きが行われました。その際に市街化調整区域とされたエリア内で、線引き前に住宅団地として整備をされた場所があります。
このエリア内であれば、先の「b.市街化調整区域に長期居住する者の親族のための自己用住宅」の要件を満たしていなくても住宅を建築することが可能です。
施行令第36条第１項第３号ホにおける一括議決基準
j.既存の建築物の用途の変更等
＜審査基準＞
1. 対象となる建築行為
対象となる建築行為は、次のいずれかに該当する現に存する建築物の敷地と同一の敷地において、建築物の新築、改築又は用途の変更（以下「用途の変更等」という。）を行うこととする。
（1） 建築後20年を経過しているもの
（2） 適正な手続きを経て建築後５年を経過し、破産手続き開始の決定、競売の事情が存するもの
2. 用途の変更等に係る建築物
用途の変更等に係る建築物は、次のいずれかに該当するものとする。
（1） 現に存する建築物と同一の用途の建築物であること。ただし、工場、作業所の場合は、建築基準法第48条第10項に定める準工業地域に建築できる建築物に限る。
（2） 次の表の「現に存する建築物の欄」に掲げる建築物に対応する同表の「用途が類似する建築物の欄」にかかげる建築物とする。
現に存する建築物 用途が類似する建築物
工場 倉庫
住宅（他の用途を兼ねるもの） 住宅（他の用途を兼ねないもの）
法第29条第1項第2号に規定する 現に存する建築物と建築基準法上の
建築物 概念でいう建築物の用途が異ならな
法第29条第1項の許可を受けて建 い建築物（外形上の用途は従前と同
築された建築物 一であるが、その使用目的を異にす
るもの）
（3） 建築基準法別表第2（ろ）の項に掲げる1棟の建築物（現に存する建築物が既存の集落内に存する場合に限る。）
3. 予定建築物
（1） 予定建築物の高さは、原則として１０メートル以下であること。
（2） 予定建築物の規模は、原則として建ぺい率６０％以下、容積率２００％以下であること。
市街化調整区域は原則として、宅地の造成・建築が出来ません。
ですが、上記のような審査基準要件を満たせば、住宅の新築が可能になる場合があります。
※開発許可制度
建築物等を建築する目的で行う開発行為等について、許可の審査事務等を行っています。 なお、平成15年4月からは、特例市の指定に基づき、｢越谷市開発審査会｣を設置し、市街化調整区域内の立地許可基準の判断などを行っています。
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